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樓市調控新特點:發力供給側 限售擴圍至18城

來源:新浪房產 作者:admin 人氣: 發布時間:2017-04-22
摘要:本輪調控針對供給端有兩個手段:一是嚴格規范房屋土地規劃用途,嚴禁商辦工改住(上海和北京最嚴格);二是住房限售,該政策在過往調控中幾乎沒有出現過。 4月19日,濟南市人民政府辦公廳發布《關于進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知

本輪調控針對供給端有兩個手段:一是嚴格規范房屋土地規劃用途,嚴禁“商辦工改住”(上海和北京最嚴格);二是住房“限售”,該政策在過往調控中幾乎沒有出現過。

4月19日,濟南市人民政府辦公廳發布《關于進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》顯示,長清區、章丘區也將納入限購范圍,限購區域內自通知施行之日起購買的住房,須取得不動產權證滿2年后方可上市交易。

目前,包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟南等超過18個城市,歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。

“限售”,正成為當前各地樓市調控的新思路,也成為本輪從3月開始的全國多城市調控新特點。

調控供給端

綜合來看,本輪調控針對供給端有兩個手段:一是嚴格規范房屋土地規劃用途,嚴禁“商辦工改住”(上海和北京最嚴格);二是住房“限售”,該政策在過往調控中幾乎沒有出現過。

其中嚴禁“商辦工改住”部分,上海自今年1月6日起暫停“”類項目的網簽,上海各個區內基本均已嚴格執行;北京的政策更為嚴厲,不僅嚴查“商改 住”,且限制新建以及在建商辦類項目的出售對象不得為個人,已存在一定“限售”意義。

“限售”核心內容是居民家庭新購買的住房在取得不動產證滿規定年限后方可轉讓,目前各地政策細節略有區別。對此有分析人士認為,限購限貸的嚴格落實已擠出了大部分投資性需求,限售對于市場的影響主要體現為短期二手房供給的收縮。

廣發證券分析師樂加棟認為,如果說新房市場的限購限貸政策著力點是需求端,那么對二手房中介機構的管控著力點可以算是“半個”供給端。如前所述,在供給端,過去政策調控主要是限制開發商向市場提供的新房戶型,即“70/90”政策(單體項目90平方米以下的小戶型住房占比超過70%),并且在土地出讓環節就已經鎖定。相比之下,本輪調控的“限改”和“限售”對于供給端的限制更為直接,也更為嚴厲。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為,限售政策屬于本輪樓市政策調整中最大的創新點。通過限制住房交易后的再次轉讓,增加了住房持有成本,同時也防范資金快進快出,有力打擊了各類炒房和套現的現象。

不過,他認為,限售本身不是萬能的,也有一些風險。比如限制銷售會影響住房的改善,尤其是一些急于套現且把資金用于急需的地方,而此前此類購房行為本身也不是炒房的。因此他建議,對于類似做法,需要有新的政策調整,比如從釋放二手房房源的角度看,應該有所放寬。后續可以考慮對二套房進行限售等做法,這樣相對務實。

限售邏輯

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,整體來說,政策從兩端來抑制投資投機需求,一端是限購,另一端就是限售。從買房到賣房的環節進行前后“夾擊”。

關于限售政策效果,楊紅旭認為,這對抑制短期投資客、炒房客影響較為明顯。對自住兼投資或長線投資的人影響不大,因為這類人往往買了之后還會租出去,租幾年再考慮是否需要賣出。

嚴躍進則表示,從市場交易角度看,限售會使部分短線投資的購房者相對畏怯,即購房會更理性,購房節奏也會放緩,對于市場交易有一定利空影響。當然真正的影響或許要等一年后才出現,對于部分急于拋售房源的房東來說,這個時候或采取類似私下交易的做法,即一些隱性的住房交易會出現。

中原地產首席分析師張大偉認為,從政策預期看,本輪房價調控全面再升級,遇漲即調。而與往年調控不一樣的是,本輪以北京為代表的城市調控力度刷新了歷史紀錄,可以說全方面封堵了任何炒房的可能性。從后期市場發展看,預計還有更多城市會加入到調控城市范圍內。

從數據上看,4月上旬各地新房成交明顯降溫,一二三線城市成交量環比均出現下跌,一線城市環比減少超六成。同比來看,一線城市和二線代表城市均有明顯下滑。

中原地產研究中心統計數據顯示,從2017年第1-14周重點城市新房成交數據看:武漢、上海和廣州成交面積仍穩居前三。從累計同比來看,除廣州和南昌分別增加22.84%和12.95%外,其他城市則均呈下降態勢,深圳同比降幅較為明顯,達77.37%,其次是蘇州,同比降幅超六成。

二手房報價指數也在整體下滑,北京表現尤其明顯。自新政出臺后,北京報價指數從88%高位跌至目前的54%。二線城市中,天津、珠海報價指數下滑較明顯。

 
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